Áreas olímpicas da Barra podem ganhar 40 mil moradores em 20 anos

O vaivém dos operários que marcou os preparativos para os Jogos do Rio vai voltar a compor o cenário da Barra da Tijuca. Parte do Parque Olímpico, onde foram disputadas 16 modalidades esportivas, será transformada num megacondomínio com até 50 prédios residenciais, com cerca de cinco mil unidades, além de espaços comerciais. O empreendimento será vizinho aos 3.604 apartamentos da Vila dos Atletas, usados para a hospedagem das delegações e que começam a receber moradores a partir de julho do ano que vem.

Especialistas em urbanismo estimam que, em duas décadas, tempo previsto pelos investidores para construir e vender todos os prédios, a região possa ganhar cerca de 40 mil novos moradores, dobrando a população atual naquele ponto da Barra. No entanto, a velocidade da expansão imobiliária na área, dizem os empresários que farão a exploração comercial, está condicionada à recuperação da economia do país.

Após a Paralimpíada, o terreno de 1,1 milhão de metros quadrados do Parque Olímpico será dividido. Uma parte vai ser transformada em área pública, com centros esportivos, escola e espaços para shows. O restante (600 mil metros quadrados) será explorado pela iniciativa privada.

PARCERIA PARA CENTRO COMERCIAL

Hoje, existem duas prioridades para os investidores. A primeira é vender todos os apartamentos da Vila dos Atletas, que, após a Paralimpíada (entre os dias 7 e 18 de setembro), serão reformados. Dos cerca de 600 imóveis a serem entregues em 2017, apenas 220 já foram negociados até o momento. A segunda é fechar uma parceria que viabilize a construção de um centro comercial em frente ao condomínio, para ser inaugurado até a entrega dos primeiros apartamentos. O objetivo é evitar que os moradores tenham sempre que se deslocar para fazer compras.

O futuro das duas áreas olímpicas começou a ser desenhado há cerca de seis anos, por parcerias público-privadas comandadas pela prefeitura para viabilizar os Jogos, de forma a reduzir os gastos do governo com o evento. A Vila dos Atletas sempre foi privada, mas algumas mudanças nas regras de construção do terreno, que reduziram os custos do projeto, foram autorizadas pelo município, numa contrapartida para que os proprietários erguessem o empreendimento. Já parte do terreno do Parque Olímpico foi transferida para a Concessionária Rio Mais, que arcou com os custos de demolição do antigo autódromo existente no local e urbanizou todo o complexo esportivo.

A prefeitura quer que a área pública seja administrada também pela iniciativa privada, mas, devido a problemas burocráticos, a concorrência já foi adiada duas vezes. A previsão do município agora é que ela aconteça no mês que vem. Apesar dos adiamentos, o governo acredita ser possível reabrir o trecho público no início de 2017.

O terreno público terá uma área de lazer. Ao redor dela, ficarão arenas (parte das que abrigaram as competições olímpicas) e novas instalações, que receberão não só atividades esportivas, como shows e outros eventos. Algumas estruturas serão ainda convertidas em centros de treinamento do Comitê Olímpico do Brasil (COB) e uma delas vai virar uma escola-modelo da prefeitura para a prática de esportes. Entre os investimentos novos, o vencedor da concorrência terá que montar um alojamento e uma pista de atletismo.

A separação física entre o trecho privado e público do terreno será feita depois da Paralimpíada. Mas a exploração comercial da parte privada já começou. A rede Marriott, por exemplo, comprou duas torres construídas pela concessionária antes do evento e abriu dois hotéis com 408 quartos, que já funcionaram durante a Olimpíada.

ESPECIALISTAS DIVERGEM SOBRE PROJETOS

Outros dois prédios já estão prontos para ser comercializados. Um deles é uma torre com 18 andares que, até o fim da Paralimpíada, abrigará o Midia Press Centre (MPC, o centro de imprensa) e escritórios do Comitê Organizador. O outro tem dois andares e hoje abriga o International Broadcast Centre (centro de transmissões).

Os planos para as áreas são motivo de divergências entre especialistas. O arquiteto Afonso Kuenerz, estudioso da ocupação da Barra da Tijuca, acredita que o projeto privado esteja no caminho certo.

— O que vai acontecer é a continuidade da expansão natural da cidade. Nas últimas décadas, o Rio se estendeu rumo à Zona Oeste. Depois da expansão imobiliária na Zona Sul, ocupou-se a orla da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes. Com a redução da oferta de terrenos na região mais próxima ao mar, era natural que esse avanço chegasse às vias internas. Mas também será indispensável que o avanço desses investimentos privados se dê em paralelo à ampliação, pelo setor público, nos próximos anos, de investimentos em mobilidade urbana. Isso vai garantir a integração da cidade — avaliou o arquiteto.

O presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil do Rio de Janeiro (IAB-RJ), Pedro da Luz, discorda. Para ele, o modelo de ocupação previsto para a região olímpica cria novas barreiras para a integração entre moradores de classes sociais diferentes, uma vez que é baseado num projeto exclusivo para a população de maior poder aquisitivo. Segundo Pedro da Luz, até mesmo por falta de opções para classes sociais de menor renda, as construtoras podem enfrentar dificuldades para encontrar compradores.

— Investimentos desse porte na Zona Oeste colaboram para adensar e ampliar as áreas construídas na cidade. Essa expansão acaba exigindo cada vez mais gastos do poder público na implantação de infraestrutura. A estratégia que tinha que ser adotada era reforçar a ocupação de áreas degradadas em bairros da Zona Norte e outras regiões, recuperando-as. Reconheço que a Olimpíada foi importante para a revitalização do Centro, com o projeto Porto Maravilha. Mas não avançou tanto na ocupação imobiliária dessa área, que tem potencial para a construção de 150 mil novas moradias — disse ele.

OCUPAÇÃO DE ÁREAS AINDA TEM INCERTEZAS

Discussões à parte, o empresário Carlos Carvalho, que é sócio nos dois empreendimentos privados, diz não ter pressa para implantar todos os projetos. Segundo ele, o próprio mercado mostrará o caminho a ser trilhado.

— Muitas decisões a serem tomadas, inclusive que tipo de empreendimento vai ser construído, dependem do setor público e da própria economia. Se houver investimentos na despoluição das lagoas da Barra, por exemplo, isso pode acelerar a execução de lançamentos de prédios próximos ao espelho d'água. Tenho que esperar o momento certo. Na crise das décadas de 80 e 90, esperei bastante tempo antes de investir — disse Carlos Carvalho.

A ocupação das áreas envolve muitas incertezas. O empresário, por exemplo, estima em até R$ 10 mil o valor de mercado do metro quadrado dos apartamentos da Vila dos Atletas — as unidades têm entre 78 e 450m². Três especialistas em mercado imobiliário ouvidos pelo GLOBO, no entanto, estimam que o valor esteja entre R$ 8,5 mil e R$ 9 mil.

— São mais de três mil apartamentos à venda de uma só vez. Como em qualquer negócio, a oferta elevada de um produto reduz os preços — avaliou um dos consultores.