Bancos privados reduzem volume de recursos da poupança usados no crédito imobiliário
No momento em que se discutem alternativas para minimizar os efeitos dos saques das cadernetas de poupança sobre a oferta de crédito para a compra da casa própria, os bancos privados, aproveitando a flexibilização das regras do setor, mantêm a maior parte dos recursos que deveriam ser usados para esse financiamento aplicados em fundos e títulos imobiliários. São investimentos que têm como lastro shopping centers e imóveis comerciais e corporativos. Levantamento da pesquisadora Cláudia Magalhães Eloy, do Laboratório de Habitação da Universidade de São Paulo (USP), mostra que os bancos privados têm alocados nas linhas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) cerca de 36%, ou R$ 93,1 bilhões, do saldo total de suas cadernetas (R$ 255,4 bilhões) — bem menos que os 65% previstos originalmente. A maior fatia, de 48% (R$ 122,6 bilhões), está aplicada em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e títulos como as Letras de Crédito (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Nas instituições públicas, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, os recursos direcionados ao SFH chegam a 67% do saldo das cadernetas, contra 28% aplicados em fundos e títulos imobiliários. O levantamento teve como base os dados do Banco Central sobre o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) referentes a dezembro de 2014.
Embora fragilize a estrutura de crédito do SFH em momentos de alta dos juros, como o atual, esse desequilíbrio no direcionamento dos recursos da caderneta não é ilegal. Foi criado pelo próprio governo, que, para incentivar a indústria da construção e os novos instrumentos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), como CRI e LCI, flexibilizou nos últimos anos as regras para uso dos recursos da poupança.
Pelas regras do SFH, 65% do saldo total das cadernetas devem ser aplicados em financiamentos pelo sistema. O valor do imóvel não pode passar de R$ 750 mil, e os juros são limitados a 12% ao ano.
— Dos R$ 522,3 bilhões de recursos da poupança em dezembro, R$ 272,7 bilhões, ou 52%, estavam aplicados em financiamentos habitacionais. É o maior patamar de encaixe obrigatório dos últimos 20 anos. Mas só chegamos a esse patamar por causa dos bancos públicos, porque os privados já vinham tirando o pé — afirma Cláudia. — O governo passou a permitir aplicações de recursos direcionados da poupança em instrumentos como os CRIs ou os fundos imobiliários, para efeito do cumprimento do encaixe no SFH. Se a legislação permite, onde os bancos vão colocar o dinheiro da poupança: onde a taxa é regulada ou onde os juros são livres e mais altos?
USO DE COMPULSÓRIO OU REENQUADRAMENTO?
Ciclos de alta dos juros e de recessão econômica historicamente afetam as cadernetas. A diferença é que o ciclo atual de aperto monetário ocorre depois do período de maior expansão do crédito habitacional já vivido pelo país. E, em meio à flexibilização nas regras do SFH, a poupança ainda é o principal instrumento de financiamento habitacional do mercado.
As captações líquidas (depósitos menos saques) da caderneta de poupança em 2014 foram 56,1% menores que em 2013, mas ainda positivas em R$ 23,8 bilhões. Com a aceleração da alta da taxa básica de juros (Selic, hoje a 13,25%), porém, os saques passaram a superar os depósitos. Neste ano, sem contar a poupança rural, os saques atingem R$ 23,7 bilhões. Isso comprometeu diretamente a capacidade das instituições financeiras de continuarem financiando a compra de imóveis pelo SFH. Na Caixa, que responde por 70% desses financiamentos, em algumas agências não havia recursos para a contratação de novos empréstimos pelo SFH nas últimas semanas.
— A grande questão é que, com a Selic subindo, a poupança perde atratividade em relação a outras aplicações de renda fixa, e os saques aumentam também porque as famílias estão mais endividadas e usam os recursos da caderneta para quitar dívidas — diz Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do Ibre/FGV.
Para Rafael Cagnin, economista da Fundação de Desenvolvimento Administrativo (Fundap), além da busca de rentabilidade maior, boa parcela dos poupadores, da população de renda mais baixa, usa a caderneta como substituto de conta corrente, devido a sua liquidez diária, para fugir de taxas bancárias elevadas.
Possíveis alternativas para contornar a escassez de recursos para o crédito habitacional, porém, dividem os especialistas. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip), por exemplo, defende a liberação de parte do depósito compulsório das cadernetas (20% do saldo total) que é recolhido ao Banco Central, além da liberação de uma cota adicional de dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
— Estamos vivendo uma dificuldade hoje, com perdas líquidas de mais de R$ 24 bilhões. Como prevemos o desembolso de R$ 100 bilhões em créditos habitacionais este ano, estamos diante da necessidade de mais de R$ 70 bilhões — calcula Octávio Lazzari Jr., presidente da Abecip, que prevê perdas perdas líquidas de R$ 50 bilhões este ano para as cadernetas.
Como espera melhora do cenário econômico a partir do segundo semestre de 2016, Lazzari Jr. ressalta que a liberação do compulsório e o eventual uso do FGTS teriam um caráter temporário.
Cláudia Eloy, da USP, contudo, não vê necessidade de o governo mudar o compulsório e menos ainda repassar mais dinheiro do FGTS ao SFH. Segundo ela, mais prático seria o reenquadramento dos bancos privados, com a elevação da fatia do dinheiro da poupança que eles hoje destinam ao SFH:
— Basta mexer na regulação, alterando os limites dos instrumentos do SFI que podem ser computados no enquadramento do SFH. Se não quiser mudar a regulação, o governo pode fazer um acordo de cavalheiros com os bancos, que aumentariam voluntariamente os repasses ao SFH.
A escassez de recursos da poupança, cuja remuneração é de 6% ao ano mais TR, e a necessidade de recorrer a outras fontes, como as LCI, que pagam juros mais altos, fez com que a Caixa elevasse o custo de suas linhas e reduzisse de 80% para 50% o valor máximo de financiamento de imóveis usados. Os bancos privados também elevaram os juros do crédito habitacional. Além de prejudicar quem adquire um imóvel novo, as condições mais restritas afetam quem fechou a compra na planta há menos de dois anos e está recebendo o imóvel agora.
De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), desde meados de 2014, mesmo antes de as condições de financiamento mudarem, houve um aumento do número de distratos — quando o comprador, que vinha pagando prestações durante a obra, desiste de pegar as chaves do imóvel e o devolve à construtora.
Fonte: O Globo |
